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今年寧波新房二手房成交雙雙沖破5萬套!樓市見頂了嗎?

2016年12月29日16:13  都市快報

 一開春,伴隨中央“去庫存”的主基調,在降首付、降契稅等組合政策刺激下,寧波樓市緊跟大環境,以意想不到的消化速度刷新各項成交紀錄。

 

這一年,市場步行在“量價齊升”的通道上,房市、土拍持續迎來供需兩旺。穩房價、促成交和去庫存的有機統一,以改善主導的購房者需求全面激發,一、二手房市場成交再攀高點。

 

面對第四季度以來20余城政策收緊,寧波市場堪稱“鎮定”,年底還走出了一波多盤齊開的翹尾行情。截至目前,今年寧波市六區一、二手房成交量已雙雙沖破5萬套大關。據中國指數研究院寧波分院統計,到本月26日為止寧波市六區一手房成交56049套;市房產交易中心數據顯示,二手房1-11月份成交54426套。

 

寧波樓市這一年有哪些可圈可點的表現?這一輪的購買力還能持續多久?一起來聽聽本地業內人士的總結、點評。

 

寧波百隆房產總經理謝耀生:

政策成就了今年的紅火局面

 

從今年房地產市場走勢來看,方方面面都超過了預期。成交量、成交價格、地王的產生數量,特別是一線城市房價的漲幅均超過了預期。

 

而出現這種超預期的火爆景象,無疑是政策使然。

 

從去年托市政策的不斷傾斜,到中央經濟工作會議將“化解房地產庫存”列為工作之重,今年年初交易稅等“雙降”政策又為市場加碼;同時,金融層面的銀行利息、貸款首付也是歷史新低,可以看到從中央到地方政府引導房地產市場健康發展的決心。

 

政府在樓市連下的這些政策猛藥,在今年上半年的刺激力達到最大化,使得熱點城市的形勢一片火爆。

 

但就寧波而言,今年樓市的發展態勢是穩健、良好的。一方面,市六區成交量是緊隨“大部隊”創下歷史新高,庫存消化得比較好,達到政府和市場的預期,最重要的是房價穩中有升,并沒有漲得很離譜,對于市民來說還算是能承受的范圍。另一方面,今年地塊價格往上走明顯,但地價、房價并沒有突破歷史最高點。總的來說,市場還是理性的。

 

估計明年樓市成交不如今年,可能會迎來調整。從今年四季度起,大環境的形勢開始轉向,多個城市對房地產市場進行調控,加上銀根有收緊的趨勢,未來樓市的成交會受到影響。雖然他地限購對寧波來說沒什么影響,按寧波目前的情況也不會啟動限購,但也需要謹慎。

 

明年特別要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位,盡快研究出適應市場規律的基礎性制度和長效機制,發揮好政策的復合作用,通過保障房、交易稅、房貸利息、首付款等環節來引導整個房地產市場的穩健發展。 

 
   
寧波容創機構總經理助理徐江濤:

 

市場需求以改善類主導

接下來可能是“價漲量縮”的表現

 

今年寧波樓市的起勢十分明顯,去化量達到了歷史大值。去年年底寧波住宅庫存量約為44000多套,現在已降到近27000套。這一輪的庫存去化是以政府政策刺激主導,金融杠桿的效果比較明顯。

 

庫存下降的同時,房價有了顯著漲幅。去年寧波市場上,單價在2萬元/平方米以上的樓盤還是鳳毛麟角,今年單價2萬元/平方米以上的樓盤越來越多,這主要受到今年拍地的價格影響,畢竟今年拍出來的地塊價格基本在1萬元/平方米以上。

 

這意味著,今后寧波市場會是高端樓盤主導,這也是順應市場需求的。從去年下半年開始,寧波市場需求轉為改善性主導,讓改善類樓盤一度成為成交大頭,剛需樓盤逐漸成為市場的配角。加上早年的存量土地上打造的剛性樓盤消化加速,使得剛性需求在市場中占比減少。

 

接下來改善類住宅的供應量會繼續放大,價格保持穩中有升的態勢。

 

從今年第四季度以來,國內樓市又一輪的調控開始了,?多城市明年都會保持對房價的壓制態勢。所以,就算寧波沒有跟風出臺調控政策,接下來出鼓勵政策的可能性也不大。一方面因為寧波去年下半年以來“量價齊升”的局面體現得比較明顯,另一方面由于國家整體的導向是調控的,是在制約房價的上升。

 

明年樓市會是一個“價漲量縮”的表現。一方面早年壓抑的需求今年有了集中的釋放,還“歷史賬”還得也差不多了;另一方面,高價地入市后,項目的房價會呈現出較高的水平,如果樓盤紛紛開出2萬元/平方米以上的單價,勢必會引起市場成交量下跌,樓市可能迎來盤整的過程。

 

寧波南天房產業務副總經理鄭桂良:

 

二手房市場成交給力價格平穩

 

今年,在棚改項目推動,契稅、營業稅“雙降”政策,寬松信貸的支持下,二手房成交量邁上新高地。

 

其中棚改一套能催生兩套房屋成交,帶動作用很明顯。一方面,棚改戶在兩年內購買房屋可以獲得一定比例的拆遷補償金,更青睞現房挑選余地較大的存量房市場;另一方面,房東有了資金,往往會進入一手市場改善住房,所以棚改對一、二手房市有很大的推動作用。

 

今年雖然二手房成交量創新高,但成交均價依然保持著平穩的良好態勢。從市六區來看,年末與年初相比較,成交均價也就漲了約350/平方米。中心城區由于棚改戶、學區需求的帶動,房價漲幅稍大,年末與年初相比漲了約750/平方米。所以,今年二手房市場整體的價格可以說是“波瀾不驚”。

 

“波瀾不驚”與這些因素有關:一是寧波二手房客群以本地人為主。本地人偏好中心城區,包括棚改拆遷戶也是如此,這種情結是寧波中心城區的房價相對市六區漲得更快的重要原因。目前購房類型以自住型、改善型為主,外來投資客比較少見。南天公司的統計數據顯示,外來投資客占到寧波購房客群的10%左右。

 

二是寧波二手房庫存依然巨大,使得房價上漲乏力。另外,寧波現有大量的政府保障性住房、安置用房,像現在交付的五江灣小區、高橋的蒲家蘭庭等。

 

三是,與商品房比較,存量房的漲價有一定的滯后性。二手房房東對市場的靈敏度沒有開發商那么高,也不像專業人士對市場的未來預期有那么迅速的判斷。從南天公司的經驗來看,某一地塊拍出高價后,房東馬上調高掛牌價的基本沒有,而是要等到高價地進入樓盤銷售階段時房東才有了參照。

 

對于明年的二手房市場,個人覺得交易量會略遜于今年,當然成交的走勢還受棚改的力度影響;房價方面,主基調還是一個“穩”字。

 
  • 每月均價
  • 房價走勢圖
區域 平均均價 最高均價 最低均價
北侖 16530元/㎡ 29553元/㎡ 7787元/㎡
廠房 4000元/㎡ 4000元/㎡ 4000元/㎡
奉化 7820元/㎡ 15000元/㎡ 6009元/㎡
海曙 21637元/㎡ 32210元/㎡ 9634元/㎡
江北 22894元/㎡ 45143元/㎡ 7003元/㎡
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