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合同簽好后,按揭卻辦不下來 買好的房子能退嗎?

2016年10月10日08:48  來源:寧波晚報

□記者 胡珊

  

  寧波的陳先生(化名)6年前買了一套價值千萬的別墅,但不巧的是,簽完合同沒多久,限購政策就出臺了。別墅的按揭最終未能辦下來,合同也一直沒有履行完畢。事情僵持了4年多,開發商將陳先生告上法庭,要求他繼續履行合同,并支付相應的違約金。案子經過一審二審,最近寧波中院判決此案。

  合同簽好后按揭辦不下來了

  2010年,陳先生在江北看中了一套別墅,價值逾千萬元。同年4月,他簽完合同,交了400多萬元的首付,剩下的1000多萬元的購房款打算以按揭的方式付清。

  簽合同的同時,陳先生向開發商出具一份承諾書,承諾這套別墅是他的“首套房”,以便以三成首付辦理按揭,但如果因首付問題無法放貸,他還要補足首付,使銀行及時放款。

  但實際上,這套別墅并非陳先生的首套房屋,彼時他名下還有另外兩套房產。開發商稱,正因為這份承諾書,雙方協商的首付,降到了30%。

  同年樓市持續火爆。2010年7月,寧波市出臺了“國五條”的限購政策,要求各家銀行將二套房的首付提高到50%,三套房可暫停發放按揭貸款或是大幅提高首付和利息。同年10月,政策停止了對第三套房的貸款。

  陳先生別墅的按揭最終沒能辦下來。

  雖然合同約定,剩余房款應在2010年11月5日之前付清,否則須按日支付總房款萬分之五的違約金,但余款陳先生一直未付。開發商多次書面催討,都沒有結果,事情僵在那里。在這期間,房價起起伏伏,已不復2010年的高位。

  開發商要求繼續履行合同

  2014年底,開發商將陳先生告上法庭,請求法院判令陳先生支付1000余萬元的購房款和800余萬元的違約金。

  陳先生稱,辦不出按揭的責任并不在他,“根據商品房買賣的交易習慣,確定和聯系按揭銀行均由開發商負責,購房者只要備齊資料交給開發商即可,銀行并不接受購房者個人自行辦理按揭貸款手續。”他付清首付、提交按揭資料后就已經完成了購房合同約定的義務,余下辦理按揭的事項應當由開發商完成。本來在“國五條”出臺前,他是可以辦理按揭的,開發商遲遲沒有為他完成按揭貸款手續,拖到“國五條”之后,才導致他被列入“調?對象”,違約的責任在開發商。

  為此,陳先生提出了反訴,要求解除購房合同,返還已付的400多萬元購房首付款。

  對陳先生的反訴,開發商稱,按揭貸款的義務人是購房者,而不是開發商,開發商的義務只是造房子和為購房者提供擔保,這兩點他們都已經完成。按揭沒有辦下來完全是陳先生的責任,首先是因為陳先生向他們作了虛假承諾,降低了首付標準;其次,這個項目在當年7月1日結頂,到當年10月政策完全停止對第三套房的貸款之前,這段時間里即使是第三套房,如果增加首付,銀行還是可以放貸的。但陳先生接到催促后,不及時增加首付,怠于履行義務,才導致了最終按揭不能發放。

  法院認為是購房者的責任

  對雙方的爭議焦點,法院認為,雙方的購房合同有效。在合同履行過程中,因陳先生提供虛假的《承諾書》等原因,別墅按揭貸款未能辦理,責任在陳先生本人,并非受限貸、限購、禁購等調控政策的直接影響,購房合同應繼續履行。

  至于陳先生提出的解除購房合同的要求,法院認為,按照最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規定:“商品房買賣合同約定,買受人以擔保貸款的方式付款……因不可歸責于當事人雙方事由,未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的,當事人可以請求解除合同,出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。”

  上述規定可理解為,如果純粹因受限貸、限購、禁購等調控政策的直接影響,合同確實無法繼續履行的,可認為是屬于不可歸責于當事人雙方的事由,當事人據此請求解除合同的,可予以支持。但很顯然,別墅按揭貸款不能辦理完全是陳先生的責任,并非純粹受到限貸、限購、禁購等調控政策的直接影響;且陳先生名下3家公司,同年還出售了一套商鋪,經濟實力足以支付余款,也并非確實無法繼續履行合同。他故意違約,單方提出解除合同的請求,法院不予支持。

  最終法院判決,陳先生應支付1000余萬元的購房余款,并按照同期同類銀行的貸款利率的1.3倍,計算到實際履行之日的相應違約金。

  什么情況下可以解除合同

  很多人的疑惑是,如果不是自己的責任,純粹因為限購、限貸、禁購政策的直接影響,是不是就可以解除合同?

  其實,類似的案例在“國五條”后,2011年曾大量涌向法院,不同的是,購房者要求的并非是解除合同,而是要求返還定金,不過所依據的法律規定是一樣的。

  除了最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規定,2011年上半年,省高院民一庭也出臺了《關于審理受房地產市場調控政策影響的房屋買賣合同糾紛案件的若干意見》,規定:“調控政策實施前訂立的合同,約定以按揭貸款方式付款,現買受人舉證證明其確因首付款比例提?、不能辦理按揭貸款等導致無法繼續履行,而請求解除合同的,可予以支持;出賣人應當將收受的購房款或者定金返還買受人。”

  怎樣才算“合同確實無法繼續履行”,才能讓法官相信屬于“無力履行”的情形呢?一名資深民事法官告訴記者,結合一直以來的審判精神,限購禁購后按揭辦不出,對于解除的情形,把握得比較嚴格,實踐中一般傾向于合同應該繼續履行,除非買受人能充分舉證。而在司法實踐中,“沒錢”導致合同解除的情形,他還沒碰到過。

  • 每月均價
  • 房價走勢圖
區域 平均均價 最高均價 最低均價
北侖 16530元/㎡ 29553元/㎡ 7787元/㎡
廠房 4000元/㎡ 4000元/㎡ 4000元/㎡
奉化 7820元/㎡ 15000元/㎡ 6009元/㎡
海曙 21637元/㎡ 32210元/㎡ 9634元/㎡
江北 22894元/㎡ 45143元/㎡ 7003元/㎡
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